Trong quá trình xây dựng nhà ở, biệt thự, căn hộ….quy định về mật độ xây dựng được coi là một trong những vấn đề được chủ đầu tư quan tâm và chú trọng nhất. Thật vậy, ngoài việc sở hữu những mẫu thiết kế nhà ra thì để có thể hoàn thiện 1 công trình như mong muốn thì gia chủ phải tìm hiểu thật kỹ lưỡng về mật độ xây dựng. Vậy mật độ xây dựng có nghĩa là gì? Các quy định và cách tính mật độ xây dựng như thế nào là chính xác? Bài viết dưới đây, Nam Cường sẽ cung cấp cho bạn đầy đủ những thông tin trên, hãy cùng theo dõi nhé.
Mật độ xây dựng là gì?
(Mật độ xây dựng là yếu tố vô cùng quan trọng, góp phần tạo nên 1 công trình xây dựng đúng tiêu chuẩn)
Trước khi bắt tay vào bất cứ dự án xây dựng nào cũng vậy, việc đầu tiên chủ đầu tư cần phải dành thời gian tìm hiểu thật kỹ và dựa vào bộ Quy chuẩn về kỹ thuật để quy hoạch và bộ quy chuẩn về thiết kế nhà cao tầng. Đây chính là những yếu tố có vai trò và chức năng vô cùng quan trọng, giúp bạn xây dựng thành công các công trình về nhà ở, biệt thự, chung cư,…đúng tiêu chuẩn. Có 2 loại mật độ xây dựng: Mật độ xây dựng gộp và mật độ xây dựng thuần.
Mật độ xây dựng thuần: Có thể hiểu là tỷ lệ diện tích chiếm đất dựa vào tổng số diện tích lô đất của các công trình xây dựng đó. Tuyệt nhiên, diện tích đất này bạn không được tính với diện tích chiếm đất của những hạng mục liên quan mà công trình đó đang xây dựng, ví dụ như: Bể bơi, tiểu cảnh,….
Mật độ xây dựng gộp: Là tỷ lệ diện tích của công trình dựa trên tổng diện tích của toàn bộ khu đất đang có. Bao gồm cả không gian mở, sân đường, các khu trồng cây xanh, và cả khu vực không xây dựng công trình.
Các quy định về mật độ xây dựng
Để hoàn thiện công trình 1 cách hoàn hảo nhất, bạn phải tuân thủ các quy định về mật độ xây dựng. Tùy vào khu vực sống của mỗi người khác nhau mà có chia thành 2 nhóm: Quy định mật độ xây dựng ở thành thị và Quy định mật độ xây dựng ở nông thôn.
Quy định mật độ xây dựng ở nông thôn:
Đối với phần quy định mật độ xây dựng ở khu vực nông thôn, người ta thường chia thành 2 nhóm nhỏ: Quy định mật độ nhà ở nông thôn và quy định mật độ xây dựng tối đa.
Quy định mật độ tối đa về xây dựng
(Bảng quy định mật độ xây dựng tối đa về xây dựng)
Như các bạn có thể thấy, ngoài việc phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về mật độ xây dựng tối đa, thì bạn cần phải chú trọng vào việc thực hiện đúng các tiêu chuẩn riêng về hoạt động xây dựng. Đặc biệt, đối với các thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng,…thì các chủ đầu tư cần phải thực hiện 1 cách nghiêm ngặt và chính xác.
Quy định mật độ nhà ở nông thôn:
(Mật độ nhà ở riêng lẻ khu vực nông thôn)
Quy định mật độ xây ở thành thị
(Mật độ xây dựng ở các khu vực thành phố)
Phụ thuộc vào lộ giới, khu vực ngoại thành hay trung tâm thành phố để Uỷ ban nhân dân quy định cụ thể và chính xác.
Lộ giới và chiều cao được quy định theo bảng dưới đây:
Ô văng và độ vươn của ban công sẽ phụ thuộc vào lộ giới:
Ngoài ra, nếu công trình của bạn được xây tại các thành phố lớn, gia chủ cần chú ý thêm các điều sau đây:
- Nếu như nhà có hẻm thì đồng nghĩa với việc sẽ không được lên sân thượng
- Đường bé hơn 7m: Có thể xây trệt, 2 tầng, lửng và được phép lên sân thượng
- Đường bé hơn 20m: Có thể xây trệt, 2 tầng, lửng, được phép lên sân thượng
- Đường lớn hơn 20m: Có thể xây trệt, hoặc lửng, 4 tầng, được phép lên sân thượng
- Nhà nằm ở trục thương mại: Được phép xây lên 5 tầng
Quy định về chỉ giới đỏ trong xây dựng
Trong quy định về mật độ xây dựng, quy định về chỉ giới đỏ cũng là yếu tố được chủ đầu tư đặc biệt quan tâm. Chỉ giới đỏ có thể hiểu 1 cách đơn giản là đường ranh giới xác định trên bảng quy hoạch, và cái khoảng ranh giới giữa công trình xây dựng và các phần đất không gian khác. Đây cũng chính là đường giới hạn cho phép gia chủ xây dựng các công trình nhà ở, biệt thự, hay các công trình kiến trúc khác trên khu đất đó.
Tất cả các công trình được nhà nước cho phép xây dựng vào chỉ đường đỏ, hoặc có thể lùi lại 1 khoảng cách nhất định nào đó so với đường đỏ. Các bạn phải đặc biệt lưu ý điều này.
✅✅✅ Xem thêm : Quy trình thi công khách sạn
(Chỉ giới đỏ đóng vai trò và vị trí vô cùng quan trọng trong việc tính toán mật độ xây dựng)
Trong quá trình xây dựng nhà ở của gia đình bạn, mật độ xây dựng nhà phố sẽ bị ảnh hưởng rất lớn. Cách tính toán trên có thể giúp cho chủ đầu tư tính toán được không gian định sẵn khi xây dựng các công trình trên diện tích đó. Đồng thời, còn giúp các bạn có thể thiết kế hồ sơ xây dựng thật phù hợp và chính xác với quy định của pháp luật, tránh việc mất thời gian cũng như chi phí để làm đi làm lại.
Cách tính toán mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng chi tiết cho các công trình
Nhà ở bình thường:
Căn cứ vào luật của Bộ Xây dựng v/v ban hành: “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” (Quyết định số 4/2008, ngày 3/4/2008). Sở đã thống nhất hướng dẫn về cách tính mật độ xây dựng của các công trình kiến trúc, nhằm giúp các cơ quan thẩm định, đơn vị thiết kế và thi công, hay các đơn vị liên quan khác được biết và thực hiện 1 cách chính xác khi thẩm định, phê duyệt, hay cấp giấy phép xây dựng,…có liên quan đến các chỉ tiêu về mật độ xây dựng như:
Mật độ xây dựng (tính bằng %) = Diện tích chiếm đất (m2)/ Tổng diện tích của lô đất xây dựng(m2). 100%
Trong đó:
Diện tích chiếm đất sẽ được người ta tính theo chiều bằng của công trình đó (Trừ nhà phố, có sân vườn liền kề)
Diện tích chiếm đất bao gồm: Bể bơi, tiểu cảnh, sân thể thao ngoài trời (trừ sân thể thao được xây dựng cố định và sân tennis,…).
Công thức tính mật độ xây dựng: Bằng công thức nội suy và phương pháp tính thủ công:
Nt = Nb – ((Nb – Na) / (Ca – Cb)) . (Ct – Cb)
Trong đó:
Nt: Mật độ xây dựng của nhà ở
Ct: Diện tích khu đất ở cận trên
Cb: Diện tích khu đất ở cận dưới
Na: Mật độ xây dựng ở cận trên,
Nb: Mật độ xây dựng ở cận dưới
Mật độ xây dựng của các nhà máy, kho tàng
Cách tính sẽ dựa vào bảng dưới đây:
(Mật độ xây dựng đối với kho tàng, nhà máy)
Các công trình y tế, giáo dục, văn hóa, chợ
Mật độ xây dựng tối đa cho những công trình công cộng. Cụ thể như: Thể dục thể thao, chợ, y tế, văn hóa, giáo dục trong các khu vực để xây dựng mới là 40 %.
Các khu đô thị và tổ hợp các công trình
Mật độ xây dựng tối đa cho các công trình và các khu đô thị xây dựng trên các lô đất mà có diện lớn hơn hoặc bằng 3000m2 cần được xem xét kỹ càng.
Nó sẽ tùy theo các vị trí khác nhau trong đô thị và những giải pháp quy hoạch cụ thể. Yêu cầu phải đảm bảo khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà với nhau.
Nếu khoảng cách giữa các cạnh của 2 dãy nhà mà chiều cao bé hơn 46m, thì phải đảm bảo lớn hơn hoặc là bằng 1.3 chiều cao của công trình và không được bé hơn 7m.
Còn đối với những công trình mà có chiều cao lớn hơn hoặc bằng 46m, thì khoảng cách của các cạnh dài giữa 2 dãy nhà yêu cầu phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 25m.
Nếu khoảng cách của 2 dãy nhà giữa 2 đầu hồi mà có chiều cao bé hơn 46m, thì chủ đầu tư phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng ⅓ chiều cao của công trình đó, và lưu ý là không được quá 4m.
Còn đối với những công trình mà có chiều lớn hơn hoặc là bằng 46m thì khoảng cách giữa 2 đầu hồi yêu cầu phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 15m.
Nếu dãy nhà có độ dài của cạnh hồi và độ dài của cạnh dài bằng nhau, trong số các đường mà tiếp giáp với lô đất, mặt tiền mà tiếp giáp với đoạn đường giao thông lớn nhất được hiểu chính là cạnh dài của ngôi nhà.
(Bảng mật độ thuần)
Các lô đất có diện tích nằm giữa các giá trị trong bảng mật độ thuần
Với các lô đất nằm giữa các giá trị trong bảng mật độ thuần, ta có công thức tính như sau: Mi = Ma – (Si – Sa) . (Ma – Mb) : (Sb – Sa)
Trong đó:
Si: Chính là diện tích của lô đất (m2)
Sa: là diện tích của lô đất a (m2)
Sb: Diện tích của khu đất b (m2)
Mi: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất có diện tích i (m2)
Mb: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất có diện tích b (m2)
Nếu trong trường hợp tổ hợp công trình hay các nhóm công trình có rất nhiều loại chiều cao khác nhau, thì sẽ áp dụng chiều cao trung bình cho các quy định về mật độ xây dựng tối đa.
(Phải căn cứ vào từng hạng mục cụ thể để có thể xác định được mật độ xây dựng)
Mật độ xây dựng gộp
Mật độ xây dựng gộp cho phép tối đa đối với các đơn vị nhà ở là 60%
Tối đa cho các khu du lịch, nghỉ dưỡng là 25%
Tối đa của các khu công viên giải trí công cộng là 5%
Tối đa của các công viên chuyên đề là 25%
Tối đa cho các khu cây xanh chuyên dụng không quá 5%
Tỷ lệ cây xanh với nhà phân lô
Theo như quy định của Bộ Xây dựng thì tỷ lệ đất để trồng cây xanh trong các lô đất xây dựng của các công trình xây dựng công nghiệp là 20%. Tùy vào từng mô hình kiến trúc để có thể có những tỷ lệ cụ thể. Ví dụ như:
Nhóm nhà chung cư sẽ có tỷ lệ đất tối thiểu để trồng cây xanh là 20%
Các công trình về văn hóa, y tế, giáo dục có tỷ lệ đất tối thiểu để trồng cây xanh là 30%
Hay các công trình xây dựng nhà máy,… thì sẽ có tỷ lệ tối thiểu là 20% để trồng cây xanh.
Hy vọng, qua bài viết trên của Nam Cường, chủ đầu tư có thể nắm bắt được các thông tin cần thiết nhất về mật độ xây dựng, các quy định cũng như cách tính toán chính xác và khoa học. Mọi ý kiến thắc mắc vui lòng liên hệ với Kiến trúc Nam Cường qua hotline 0976222555 để được tư vấn và giải đáp miễn phí.
